Hợp đồng thuê nhà viết tay không có công chứng có hiệu lực pháp lý không?

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Và tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, hợp đồng thuê nhà được hiểu là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, trong đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có trách nhiệm trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hợp đồng và theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng thuê nhà viết tay không công chứng có giá trị pháp lý không?

2.1. Quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà

Căn cứ tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng về nhà ở, cụ thể là hợp đồng thuê trọ do bên thuê và bên cho thuê nhà thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung cụ thể do pháp luật về nhà ở quy định.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo đó, trong điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực không quy định về hình thức hợp đồng thuê trọ bằng giấy viết tay hoặc đánh máy.

Như vậy, dựa trên phân tích ở trên, hợp đồng thuê nhà có thể được xác lập bằng hình thức viết tay.

2.2. Không lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản thì hợp đồng có bị vô hiệu không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, hợp đồng thuê nhà không được lập thành văn bản sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2.3. Hợp đồng thuê nhà viết tay có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…”

Như vậy, đối chiếu theo quy định pháp luật thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, nếu các bên tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà có nhu cầu công chứng, chứng thực thì có thể thực hiện theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực.

3. Rủi ro tiềm ẩn về hợp đồng thuê nhà viết tay

Dù pháp luật công nhận, nhưng tại sao các luật sư thường khuyên bạn nên cẩn trọng với hợp đồng thuê nhà viết tay? Dưới đây là những rủi ro thực tế mà người trong cuộc thường gặp phải:

3.1. Rủi ro về tính minh bạch của nội dung

Chữ viết tay đôi khi khó đọc, dễ gây hiểu nhầm hoặc tranh cãi về sau. Ví dụ, số tiền thuê là “5 triệu” hay “3 triệu” nếu nét chữ cẩu thả có thể bị sửa chữa. Ngoài ra, văn phong viết tay thường là văn nói, thiếu các thuật ngữ pháp lý chặt chẽ, dẫn đến nhiều lỗ hổng khi giải thích hợp đồng.

3.2. Nguy cơ bị giả mạo hoặc thay đổi nội dung

Nếu hợp đồng viết tay có nhiều trang nhưng các bên không ký nháy (ký vào từng trang), một bên có ý đồ xấu có thể tráo đổi các trang giữa, thay đổi nội dung có lợi cho họ. Việc giám định nét mực, nét chữ sẽ tốn kém và mất thời gian.

3.3. Khó khăn trong việc chứng minh tại Tòa án

Dù có hiệu lực, nhưng so với hợp đồng được đánh máy và công chứng, hợp đồng viết tay khi ra tòa thường bị một trong hai bên chối bỏ: “Chữ ký này không phải của tôi”, “Tôi bị ép viết lúc say rượu”… Lúc này, gánh nặng chứng minh thuộc về người khởi kiện.

3.4. Thiếu các điều khoản bảo vệ

Người viết tay hợp đồng thường là người không chuyên (chủ trọ, sinh viên…), do đó thường bỏ qua các điều khoản quan trọng như: phạt vi phạm, trường hợp bất khả kháng, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng…

4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà

Bước 1: Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức như:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Thụ lý vụ án

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết, nếu xét thấy thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, đương sự nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này. (căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Bước 3: Chuẩn bị xét xử và hòa giải

Thời hạn chuẩn bị xét xử các vụ án được quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:

04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử một lần nhưng không quá 02 tháng.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải tiến hành lấy lời khai của đương sự, tiến hành các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

Bước 4: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

Bước 5: Xét xử phúc thẩm vụ án (nếu có)

Trường hợp Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị thì Tòa án cấp trên trực tiếp xem xét và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Theo đó, Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị. Đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền kháng cáo bản án, quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ việc giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.

Ngoài ra, vụ án còn có thể được xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.

5. Các câu hỏi thường gặp (FAQs)

Dưới đây là tổng hợp những thắc mắc phổ biến nhất của người dùng liên quan đến hợp đồng thuê nhà viết tay:

5.1. Hợp đồng thuê nhà viết tay có cần người làm chứng không?

Trả lời: Pháp luật không bắt buộc phải có người làm chứng. Tuy nhiên, với hợp đồng viết tay, việc có người thứ 3 (không có quyền lợi liên quan) ký làm chứng sẽ làm tăng tính xác thực, giúp bạn dễ dàng chứng minh hơn nếu sau này có tranh chấp về chữ ký giả mạo.

5.2. Chủ nhà không trả cọc vì lý do “Hợp đồng viết tay không có giá trị”, tôi phải làm sao?

Trả lời: Lập luận của chủ nhà là sai hoàn toàn. Bạn hãy thu thập bằng chứng đã đưa tiền cọc (giấy biên nhận viết tay, chuyển khoản) và hợp đồng thuê. Hãy thông báo cho chủ nhà biết về quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở. Nếu họ vẫn cố tình không trả, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án lhu vực nơi có bất động sản. 

5.3. Hợp đồng thuê nhà viết tay có thời hạn tối đa bao lâu?

Trả lời: Pháp luật không giới hạn thời gian thuê tối đa, do thỏa thuận của hai bên. Tuy nhiên, nếu thuê thời hạn dài (trên 10 năm chẳng hạn), các bên nên cân nhắc công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý cao nhất.

5.4. Viết tay nhưng không có đầy đủ chữ ký của vợ/chồng chủ nhà thì có sao không?

Trả lời: Có rủi ro. Nhà ở thường là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Nếu chỉ có vợ hoặc chồng ký, người còn lại có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không có sự đồng thuận. Tốt nhất, hãy yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký vào bản viết tay, hoặc có giấy ủy quyền.

6. Kết luận

Tóm lại, hợp đồng thuê nhà viết tay không công chứng hoàn toàn có hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Nó ràng buộc quyền và nghĩa vụ của cả hai bên y như hợp đồng đánh máy hay công chứng.

Tuy nhiên, giá trị pháp lý là một chuyện, còn tính an toàn thực tế lại là chuyện khác. Sự cẩn trọng trong từng câu chữ, sự minh bạch trong thỏa thuận và việc tuân thủ các nguyên tắc soạn thảo văn bản sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối không đáng có. Đừng để sự tiện lợi nhất thời của việc “viết đại vài dòng” dẫn đến thiệt hại tài chính nặng nề về sau.

Hy vọng bài viết này đã giải đáp triệt để thắc mắc của bạn. Nếu bạn đang gặp rắc rối cụ thể với hợp đồng thuê nhà, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.

Thông tin liên hệ:

Hotline: 088 995 6888

Email: contact@yplawfirm.vn

Fanpage: Công ty Luật TNHH Youth & Partners 

Website:

yplawfirm.vn

luatsumienbac.vn

Xem thêm:

Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện có hợp pháp không?

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại tỉnh Thái Nguyên

Luật sư đất đai giỏi tại Phường Nhân Hòa, Bắc Ninh