Luật sư tư vấn góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Hải Phòng

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những phương thức tối ưu giúp các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp tại Hải Phòng khơi thông nguồn lực tài sản, mở rộng quy mô kinh doanh hoặc triển khai các dự án đầu tư. Tuy nhiên, đất đai là tài sản đặc biệt, chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt và đan xen của hệ thống pháp luật hiện hành, bao gồm Luật Đất đai năm 2024, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nếu không nắm vững quy trình và điều kiện luật định, các bên rất dễ đối mặt với những tranh chấp kéo dài hoặc rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Bài viết dưới đây dưới góc nhìn chuyên môn của các chuyên gia pháp lý sẽ phân tích toàn diện hoạt động này trên địa bàn thành phố Hải Phòng, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí khắt khe về tính chính xác và thực tiễn.

1. Bản chất pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho doanh nghiệp, tổ chức để trở thành thành viên góp vốn hoặc cổ đông của pháp nhân đó.

Sự dịch chuyển quyền sở hữu và hệ quả pháp lý

• Chuyển quyền sở hữu tài sản: Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020, tài sản góp vốn có thể là quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo Điểm a Khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2020, thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty. Như vậy, khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động, quyền sử dụng đất sẽ chuyển từ tài sản riêng của cá nhân, tổ chức thành tài sản thuộc sở hữu độc lập của pháp nhân.

• Hệ quả khi giải thể hoặc phá sản: Căn cứ Luật Phá sản năm 2014 và quy định về giải thể tại Luật Doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đã góp vốn được đưa vào khối tài sản thanh lý của doanh nghiệp để thực hiện nghĩa vụ nợ, chứ người góp vốn không đương nhiên được hoàn trả tài sản nguyên trạng trừ khi có thỏa thuận hợp pháp khác phù hợp với thứ tự ưu tiên thanh toán nợ.

2. Hệ thống căn cứ pháp lý áp dụng

Hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Hải Phòng chịu sự điều chỉnh trực tiếp và gián tiếp của các văn bản quy phạm pháp luật sau:

• Luật Đất đai năm 2024 (Đặc biệt là các quy định tại Điều 27, Điều 37, Điều 45).

• Luật Doanh nghiệp năm 2020 (Các quy định tại Điều 34, Điều 35, Điều 36 về tài sản, thủ tục chuyển quyền tài sản và định giá tài sản góp vốn).

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Nếu việc góp vốn nhằm mục đích thực hiện dự án kinh doanh bất động sản).

• Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành.

• Bộ luật Dân sự năm 2015 (Quy định chung về hợp đồng và giao dịch dân sự).

3. Điều kiện bắt buộc khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Hải Phòng đảm bảo tính hiệu lực, các bên tham gia bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện pháp lý cốt lõi sau:

Điều kiện đối với bên góp vốn (Người sử dụng đất)

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 7 Điều 45 và trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa);

• Đất không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tước quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điều kiện đối với bên nhận góp vốn (Doanh nghiệp)

• Căn cứ Điều 37 Luật Đất đai năm 2024, doanh nghiệp nhận góp vốn phải thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt.

• Đối với trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ thêm các điều kiện tiếp cận thị trường quy định tại Luật Đầu tư năm 2020 và các khu vực hạn chế theo quy định về quốc phòng, an ninh trên địa bàn Hải Phòng (ví dụ như các khu vực ven biển, hải đảo).

4. Quy trình, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định hành chính

Để tối ưu hóa thời gian và đảm bảo an toàn pháp lý, quy trình thực hiện thủ tục tại Hải Phòng cần tuân thủ nghiêm ngặt các bước sau:

Bước 1: Thẩm định và định giá tài sản góp vốn

Căn cứ theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2020, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam Đồng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và được thể hiện bằng văn bản. Giá trị quyền sử dụng đất được quy đổi thành giá trị phần vốn góp hoặc số lượng cổ phần tương ứng trong doanh nghiệp.

Bước 2: Ký kết Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng phải được lập thành văn bản. Căn cứ theo Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Các bên thực hiện công chứng tại các Tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) được cấp phép hoạt động trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, các bên thực hiện nghĩa vụ nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quận/huyện nơi có đất. Đối với lệ phí trước bạ, căn cứ Nghị định quy định về lệ phí trước bạ, tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ khi góp vốn vào doanh nghiệp thì doanh nghiệp nhận tài sản đó được miễn nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan thẩm quyền

Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hải Phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại các quận, huyện (Lê Chân, Ngô Quyền, Hồng Bàng, Thủy Nguyên, An Dương…). Căn cứ theo Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.

5. Những rủi ro pháp lý thường gặp khi thiếu sự tham vấn của Luật sư

Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Phòng cho thấy, giao dịch góp vốn chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu các bên tự thực hiện mà không có sự đồng hành của chuyên gia:

• Giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức và điều kiện cấm: Góp vốn bằng đất thuê trả tiền hàng năm (vi phạm điều kiện về quyền của người sử dụng đất), hoặc hợp đồng không được công chứng theo đúng quy định tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

• Tranh chấp khi cấu trúc doanh nghiệp thay đổi: Thiếu các điều khoản dự phòng về việc rút vốn, chuyển nhượng cổ phần phát sinh từ giá trị quyền sử dụng đất khi thị trường bất động sản Hải Phòng biến động.

• Rủi ro từ khâu bàn giao thực địa: Diện tích đất trên sổ đỏ dùng để góp vốn lệch pha so với diện tích thực tế do lấn chiếm hoặc chưa đo đạc lại, dẫn đến việc doanh nghiệp nhận góp vốn không thể triển khai dự án hoặc bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính.

6. Youth and Partners – Luật sư tư vấn góp vốn bằng quyền sử dụng đất uy tín tại Hải Phòng

Nhận thức được tầm quan trọng và tính phức tạp của các giao dịch bất động sản doanh nghiệp, Công ty Luật TNHH Youth and Partners (YP Law Firm) cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện, khẳng định vị thế là đơn vị Luật sư tư vấn góp vốn bằng quyền sử dụng đất uy tín tại Hải Phòng.

Điểm tựa chuyên môn vững chắc từ Youth and Partners

• Đội ngũ Luật sư chuyên sâu: Youth and Partners quy tụ các Luật sư, chuyên gia pháp lý có thâm niên trong lĩnh vực Đất đai, Đầu tư và Doanh nghiệp. Chúng tôi không chỉ nắm vững căn cứ pháp lý như Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, Điều 35, 36 Luật Doanh nghiệp năm 2020 mà còn am hiểu sâu sắc các văn bản dưới luật mới nhất.

• Kinh nghiệm thực tiễn tại địa phương: Chúng tôi có kinh nghiệm dày dặn trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp thực hiện thủ tục pháp lý, thẩm định quy hoạch và làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước, Văn phòng Đăng ký đất đai trên địa bàn toàn thành phố Hải Phòng.

• Tận tâm và Bảo mật: Mọi giải pháp pháp lý được thiết kế riêng biệt, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, phòng ngừa rủi ro từ khâu chuẩn bị đến khi hoàn tất giao dịch.

Phạm vi dịch vụ pháp lý của Youth and Partners:

1. Tư vấn, rà soát điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất căn cứ theo Luật Đất đai năm 2024 và các quy định liên quan tại Hải Phòng.

2. Tư vấn cơ chế định giá tài sản theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2020, xác định tỷ lệ phần vốn góp, thẩm quyền quyết định và phương án chia lợi nhuận, phân chia tài sản khi rút vốn hoặc thanh lý doanh nghiệp.

3. Soạn thảo Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với các điều khoản chặt chẽ, dự phòng tối ưu các kịch bản tranh chấp rủi ro.

4. Đại diện ủy quyền thực hiện trọn gói thủ tục công chứng, kê khai thuế và đăng ký biến động sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai Hải Phòng.

7. Hỏi đáp pháp lý (Q&A) về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Câu hỏi 1: Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm có được dùng để góp vốn không?

Luật sư Youth and Partners trả lời: Căn cứ theo quy định tại Điều 37 và các điều khoản liên quan về quyền của người sử dụng đất tại Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Họ chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (được quy định chi tiết tại Luật Doanh nghiệp). Việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Câu hỏi 2: Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Luật sư Youth and Partners trả lời: Căn cứ theo quy định tại Khoản 10 Điều 26 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (và các văn bản sửa đổi, bổ sung hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân), đối với trường hợp góp vốn bằng bất động sản thì cá nhân chưa phải nộp thuế khi góp vốn. Thời điểm tính thuế và nộp thuế là thời điểm cá nhân chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp. Đây là chính sách ưu đãi của Nhà nước nhằm khuyến khích việc tập trung nguồn lực đất đai vào sản xuất kinh doanh.

Câu hỏi 3: Thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất được xác định như thế nào?

Luật sư Youth and Partners trả lời: Thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng và điều lệ công ty, tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 45 và Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn này không được vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất mang đi góp vốn. Khi hết thời hạn sử dụng đất hoặc hết thời hạn góp vốn quy định trong hợp đồng, quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo các điều khoản hoàn trả hoặc gia hạn do các bên đã ký kết.

Xem thêm bài viết:

Tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở Hải Phòng

Kiểm tra tình trạng sổ đỏ tại Hải Phòng trước khi đặt cọc đất

Luật sư đất đai tại Lê Chân Hải Phòng uy tín nhất