Chậm trả tiền thuê nhà, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng?

Chậm trả tiền thuê nhà là tình huống khá phổ biến trong thực tế, nhất là khi người thuê gặp khó khăn về tài chính hoặc phát sinh các sự kiện khách quan ngoài dự kiến. Việc chậm thanh toán có thể chỉ kéo dài trong thời gian ngắn, nhưng đã và đang là nguyên nhân của nhiều tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê.

Từ đó đặt ra câu hỏi: chậm trả tiền thuê nhà có phải là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không? Chủ nhà có được chấm dứt hợp đồng ngay khi người thuê trả tiền chậm, hay phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định pháp luật?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến chậm trả tiền thuê nhà, qua đó giúp các bên hiểu đúng quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế rủi ro pháp lý và tránh tranh chấp trong quá trình thuê nhà.

1. Chậm trả tiền thuê nhà là gì?

Chậm trả tiền thuê nhà được hiểu là việc bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà đúng thời hạn đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Thời hạn này có thể được xác định theo tháng, theo quý hoặc theo kỳ thanh toán cụ thể khác.

Việc chậm trả tiền thuê nhà thường phát sinh trong các trường hợp:

• Người thuê gặp khó khăn tài chính tạm thời;
• Chậm lương, mất việc làm;
• Hoạt động kinh doanh thua lỗ;
• Hiểu nhầm về thời hạn thanh toán;
• Hai bên không thống nhất rõ ngày trả tiền trong hợp đồng.

Cần lưu ý rằng, chậm trả tiền thuê nhà không đồng nghĩa với việc không trả tiền thuê nhà. Đây là hai mức độ vi phạm khác nhau và có hệ quả pháp lý khác nhau.

2. Chậm trả tiền thuê nhà bao lâu thì chủ nhà được chấm dứt hợp đồng?

Chậm trả tiền thuê nhà là vi phạm nghĩa vụ phổ biến trong quan hệ thuê nhà, tuy nhiên không phải cứ chậm trả là chủ nhà được quyền chấm dứt hợp đồng ngay. Pháp luật hiện hành đã xác định mốc thời gian cụ thể để phân biệt giữa vi phạm thông thường và vi phạm nghiêm trọng, làm căn cứ cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

…

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

Quy định này cho thấy, chậm trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên là điều kiện pháp lý bắt buộc để chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, nếu không có lý do chính đáng đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Nội dung này cũng được khẳng định thống nhất tại điểm g khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về quyền của bên cho thuê:

Điều 18. Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi:

Chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê;

Từ các căn cứ trên có thể khẳng định:

• Chậm trả tiền thuê nhà 01 tháng hoặc 02 tháng chưa đủ căn cứ pháp lý để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận khác phù hợp với pháp luật;
• Mốc 03 tháng được pháp luật xác định là ngưỡng vi phạm nghiêm trọng, làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê.

Việc pháp luật đặt ra mốc thời gian cụ thể này nhằm hạn chế tình trạng chấm dứt hợp đồng tùy tiện, bảo vệ sự ổn định chỗ ở cho người thuê, đặc biệt trong các tình huống khó khăn tạm thời về tài chính.

Như vậy, chỉ khi chậm trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên, không có lý do chính đáng và không được sự đồng ý của chủ nhà, thì chủ nhà mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo đúng quy định pháp luật.

3. Chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng ngay khi chậm trả tiền thuê nhà không?

Không chỉ cần đủ căn cứ về thời gian chậm trả, pháp luật còn đặt ra nghĩa vụ thông báo trước nhằm bảo đảm quyền lợi tối thiểu cho người thuê và hạn chế việc chấm dứt hợp đồng một cách đột ngột, tùy tiện.

Căn cứ khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023:

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Quy định này khẳng định rõ: việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không được thực hiện ngay, mà phải có thông báo trước, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác về thời hạn thông báo.

Nội dung này tiếp tục được ghi nhận thống nhất tại điểm g khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;

Từ các quy định trên có thể rút ra các nguyên tắc pháp lý quan trọng sau:

Thứ nhất, chủ nhà không có quyền chấm dứt hợp đồng ngay khi người thuê chậm trả tiền thuê nhà.

Quyền đơn phương chấm dứt chỉ phát sinh khi người thuê vi phạm nghĩa vụ và chủ nhà tuân thủ đầy đủ điều kiện luật định, trong đó có nghĩa vụ thông báo trước.

Thứ hai, nghĩa vụ thông báo là điều kiện bắt buộc khi chấm dứt hợp đồng.

Nghĩa vụ này phát sinh trong trường hợp chủ nhà chấm dứt hợp đồng do người thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thuê nhà ở. Nếu người thuê thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt.

Thứ ba, thời hạn thông báo mặc định là 30 ngày.

Thời hạn này nhằm tạo điều kiện để người thuê có đủ thời gian thu xếp chỗ ở mới, hạn chế xáo trộn đời sống. Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận thời hạn thông báo khác (ví dụ 15 ngày, 45 ngày hoặc 60 ngày), miễn là thỏa thuận đó hợp pháp và được ghi nhận trong hợp đồng.

4. Chủ nhà được làm gì và không được làm gì khi người thuê chậm trả tiền thuê nhà?

4.1. Quyền của chủ nhà

Khi người thuê chậm trả tiền thuê nhà, chủ nhà có quyền:

• Yêu cầu người thuê thanh toán số tiền còn thiếu;
• Áp dụng mức phạt chậm trả nếu hợp đồng có quy định;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu đủ điều kiện luật định;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

4.2. Những hành vi bị cấm

Chủ nhà không được tự ý:

• Khóa cửa nhà đang cho thuê;
• Cắt điện, nước trái phép;
• Đuổi người thuê ra khỏi nhà khi chưa chấm dứt hợp đồng hợp pháp;
• Giữ tài sản của người thuê để “trừ tiền thuê”.

Những hành vi này có thể bị xem là xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người thuê và làm phát sinh trách nhiệm pháp lý cho chủ nhà.

5. Người thuê cần làm gì khi chậm trả tiền thuê nhà?

Để hạn chế rủi ro khi chậm trả tiền thuê nhà, người thuê nên:

• Chủ động thông báo cho chủ nhà ngay khi có nguy cơ chậm trả;
• Thể hiện thiện chí thanh toán;
• Lưu giữ chứng từ, tin nhắn, email trao đổi;
• Đề xuất phương án trả dần hoặc gia hạn hợp lý.
• Sự minh bạch và hợp tác thường giúp các bên tránh được tranh chấp không đáng có.

6. Một số lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng thuê nhà

Thực tế cho thấy, phần lớn tranh chấp liên quan đến chậm trả tiền thuê nhà đều xuất phát từ việc hợp đồng thuê nhà quy định chưa rõ ràng hoặc thiếu chi tiết. Do đó, để hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên, khi ký kết hợp đồng thuê nhà, các nội dung sau cần được thỏa thuận cụ thể và thể hiện rõ bằng văn bản:

• Thời hạn và thời điểm thanh toán tiền thuê nhà, bao gồm ngày thanh toán cố định trong tháng hoặc chu kỳ thanh toán;
• Mức phạt khi chậm trả tiền thuê nhà, nếu các bên có thỏa thuận áp dụng chế tài;
• Thời gian chậm trả tối đa được phép trước khi bị coi là vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng;
• Điều kiện và trình tự chấm dứt hợp đồng, đặc biệt trong trường hợp chậm trả tiền thuê nhà;
• Cách thức xử lý tiền đặt cọc khi hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn.

Việc quy định càng rõ ràng, cụ thể và phù hợp với pháp luật trong hợp đồng thuê nhà sẽ giúp các bên dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời giảm thiểu tối đa nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Kết luận

Trong thực tế, chậm trả tiền thuê nhà là tình huống dễ phát sinh trong quá trình thuê nhà, nhưng không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt ngay lập tức. Pháp luật hiện hành đặt ra những nguyên tắc nhất định nhằm cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên cho thuê và bên thuê, tránh việc xử lý nóng vội gây thiệt hại không cần thiết.

Để hạn chế tranh chấp, các bên cần nhìn nhận việc chậm trả tiền thuê nhà trong tổng thể mối quan hệ hợp đồng, xem xét nguyên nhân, mức độ vi phạm và các thỏa thuận đã ký kết. Việc trao đổi, thông báo và thực hiện đúng trình tự pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của mỗi bên mà còn góp phần duy trì quan hệ thuê nhà ổn định, minh bạch và lâu dài.

Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà viết tay không có công chứng có hiệu lực pháp lý không?